Komentar Presude Vrhovnog kasacionog suda Prev. 221/2017 od 03. oktobra 2017. godine
Stvarna prava na nepokretnostima u Republici Srbiji stiču se upisom u javne knjige. Upis je modus acquirendi na osnovu koga se određeno stvarno pravo na nepokretnosti konstituiše. Iz navedenog načela upisa proizlaze i ostala načela zemljišno-knjižnog prava od kojih je svakako najznačajnije načelo pouzdanja u upise u javnim knjigama (načelo pouzdanja u zemljišne knjige).
Praksom sudova Republike Srbije je, međutim, u velikoj meri narušena zakonom uspostavljena pozicija načela zemljišno knjižnog prava. Ovakva praksa prouzrokovana je pre svega činjenicom postojanja velikog broja nepokretnosti za koje nije izdata građevinska dozvola (objekti tzv. „vanknjižne svojine“), kao i činjenicom postojanja velikog broja nesavesnih sticalaca nepokretnosti koji svoja obligaciona prava iz isprave podobne za upis nisu evidentirali u odgovarajućem javnom registru.
Međutim sudska praksa izrodila je i dodatni problem u tumačenju domašaja načela zemljišno knjižnog prava, prilikom odlučivanja o statusu sticaoca stvarnog prava na nepokretnosti od prenosioca, koji je u momentu sticanja bio upisan kao vlasnik u javnim knjigama (od lica koje je to pravo konstituisalo upisom u javnim knjigama).
Najviše kontroverze u ovom delu izazvao je stav Privrednog apelacionog suda koji je postojao dugi niz godina a po kome „upis u javne registre ne može postojati i nezavisno bez pravnog osnova te nedostatak u osnovu se ne može apriori prihvatiti kao dokaz o postojanju prava svojine“.
Ovakav stav navedenog suda upućivao je sticaoce stvarnog prava na nepokretnostima da prilikom provere svojinskog statusa vlasnika nepokretnosti idu mnogo dalje od upisa u javnim knjigama, sve kako bi u nekoj potencijalno spornoj situaciji mogli biti kvalifikovani kao savesni sticaoci konkretnog stvarnog prava na nepokretnosti. Sticaoci su bili upućeni da izvode probatio diabolica u cilju potpune zaštite svog budućeg prava iako je sistem načela zemljišno knjižnog prava ustanovljen upravo kako bi ih zaštitio od ovakvog delovanja.
Za sticaoca nije bilo dovoljno da utvrdi da je prenosilac upisan kao vlasnik nepokretnosti u javnim knjigama, već je morao raditi analizu osnova sticanja prenosioca, utvrđivati postojanje neposredne državine prenosioca na nepokretnostima, te analizirati sve druge mogućnosti zbog kojih prenosilac možda nije vlasnik nepokretnosti iako je kao takav upisan u javnim knjigama.
Po navedenom stanovištu Privrednog apelacionog suda, sticalac stvarnog prava na nepokretnosti koji se pouzdao samo u upis u javnim knjigama, nije bio tretiran kao savesni sticalac i ostao je izložen mogućnosti da ostane bez prava koje je stekao na navedeni način.
Ovakav stav podrivao je pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti, kreditnu aktivnost bankarskog sistema (u delu koji se tiče obezbeđenja kreditnih plasmana) kao i gore pomenuta zemljišno knjižna načela, načelo upisa i načelo pouzdanja u upise u javnim knjigama.
Smatramo da je ove dileme na konačan način razrešio Vrhovni kasacioni sud (dalje: „VKS“) u svojoj presudi Prev. 221/2017 od 03. oktobra 2017. godine, a po reviziji izjavljenoj od strane naše kancelarije, na Presudu Privrednog apelacionog suda Pž. 7783/2016 od 30. marta 2017 godine i Presudu Privrednog suda u Beogradu P. 4483/2016 od 12. oktobra 2016. godine, kojom su iste presude sudova nižeg ranga preinačene.
Po oceni VKS, pomenuto stanovište nižih sudova je u suprotnosti sa osnovnim načelom zemljišno knjižnog prava, načelom pouzdanja u zemljišne knjige i načelom konstitutivnog dejstva upisa u zemljište knjige (načelom upisa).
U presudi VKS ističe se da se navedeno stanovište nižih sudova ne može prihvatiti sa aspekta trećeg savesnog lica, jer sva treća lica mogu samo na osnovu upisa u zemljišnim knjigama imati saznanje o nosiocu određenog zemljišno knjižnog prava, te da ukoliko bi se prihvatilo stanovište nižih sudova to bi značilo da upis u zemljišne knjige nema konstitutivno već samo deklarativno dejstvo, što je u odnosu na sva treća lica, u suprotnosti sa osnovnim načelima zemljišno knjižnog prava
Po shvatanju VKS, prenosilac nije morao da dokazuje sticaocu da li je na osnovu valjanog pravnog posla stekao pravo svojine na konkretnoj nepokretnosti već da je za sticaoca dovoljan dokaz ove činjenice sam upis u zemljišne knjige.
Na navedeni način VKS je dao odgovor na sporno pitanje koje od samog početka nije trebalo biti sporno, obzirom da se ne radi o pravnoj praznini koju je trebalo popuniti tumačenjem prava pod strane sudova već se radi o činjeničnim situacijama koje na jasan i precizan način zakon već uređuje.
Imajući navedeno u vidu smatramo istu presudu VKS značajnom smernicom za dalje postupanje sudova u ovakvim ili sličnim slučajevima kao i značajnom izvoru sudske prakse zbog čega istu izlažemo javnosti na uvid ovim putem.